8h30 : Comme à son habitude Elior commence sa journée avec une prière, une visualisation de ses objectifs et une méditation dirigée au bord de mer. Avant l’activité intense et l’animation présentes à Tel Aviv, il est nécessaire d’avoir un instant à soi. Ayant grandi à Paris et y ayant été expert immobilier, la chemise est de rigueur, et ce en contradiction avec la culture vestimentaire locale. Comme toutes les capitales économiques, Tel Aviv est une ville en ébullition où il est difficile de circuler et de se garer.
Elior privilégie donc le deux-roues car il lui permet d’effectuer un grand nombre de visites ou visites virtuelles en un temps réduit, mais il dispose d’une voiture qui lui permet d’agrandir sa zone de circulation et de traverser ce petit pays.
10h00 : Elior arrive à son bureau, chez Israël Sotheby’s International Realty situé Boulevard Rothschild. « Le Boulevard Rothschild est considéré pour les expatriés français comme les Champs Elysée de Tel Aviv ! Avec l’Institut Français, un restaurant et une boulangerie française d’un côté et Habima, le centre culturel de Tel Aviv de l’autre. Mais le Boulevard Rothschild est également un foyer de l’économie israélienne et un point d’attraction pour le tourisme et la vie nocturne », nous raconte Elior Elankry-Weizman.
« Le matin, la première chose à faire est de répondre aux mails de clients potentiels intéressés par l’acquisition d’un bien immobilier de prestige en Israël.Suite aux strictes mesures sanitaires imposées, les agents immobiliers israéliens ont du se diriger vers la technologie et toutes ses possibilités :sites virtuelles HD, Photos 360, Photos, Vidéos, 3D AR VR, et Annonces multilingues sont les contenus de rigueur. Le site international de Sotheby’s, les réseaux immobiliers, les réseaux sociaux, les » landing pages « , les visioconférences, et signatures électroniques sont les canaux qui permettent de commercialiser les biens de prestige en ciblant les potentiels acquéreurs. Cependant ces outils technologiques permettent également de répondre correctement par mail aux multiples demandes des clients qu’ils soient Français, Anglais, Américains, Chinois, Emiratis et ce malgré la situation sanitaire compliquée »
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11h00 : Elior Elankry a rendez-vous avec Carine, une expatriée française et citoyenne Israélienne depuis une vingtaine d’années et propriétaire d’une demeure au nord de Tel Aviv, qu’elle souhaite vendre. « Je place mes rendez-vous prospections et signatures de mandats le matin. La conjoncture actuelle du marché israélien fait que la demande a pris le pas sur l’offre, et qu’il y a une carence de biens à vendre », explique Elior.
« Avec l’appui du réseau international, d’un plan de commercialisation et d’une expertise, la prospection de biens de prestiges en Israël est plus accessible. Les vendeurs français cherchent de la rigueur sur un marché israélien jeune et en pleine croissance. »
poursuit-il. Carine arrive au bureau et Elior lui offre un café et un Perrier:
« La politesse et l’hospitalité sont un aspect du service que les clients apprécient », nous dit Elior. Après deux heures d’entretien, une nouvelle exclusivité doit maintenant être prise en charge par le directeur des services francophones d’Israël Sotheby’s.»
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13h30 : Après avoir rapidement déjeuné, Elior doit préparer son rendez-vous avec Sabine et Didier, un couple d’expatriés venu de Paris et recherchant une demeure sur Tel Aviv. Pour ce faire Elior a préparé en amont une sélection de propriétés correspondant à la recherche de ses clients français. La recherche est axée sur Tel Aviv et plus précisément sur les rues parallèles au boulevard Rothschild, aussi connu comme le quartier Lev Ha’ir. « Tel Aviv est une ville où le marché immobilier est en plein essor. Il y a énormément de nouveaux projets. Deux biens sur trois prévus pour la visite d’aujourd’hui sont dans des immeubles en construction. En Israël ce type de vente présente un intérêt financier et intéresse les acquéreurs et les pousse à acheter en prévente afin de bénéficier d’un avantage financier », explique Elior. « Néanmoins l’accompagnement d’un expert immobilier sur ce marché en ébullition est obligatoire afin de fournir une expertise sur les promoteurs, les biens, les démarches à suivre », poursuit l’agent israélien. »
14h30 : Un café et Elior Elankry-Weizman part rencontrer Didier et Sabine sur Allenby, le premier bien à visiter se trouvant au croisement Allenby et Montefiore, les rues adjacentes au Boulevard Rothschild : « une demeure à rénover, ayant une surface suffisante, un prix intéressant, mais beaucoup de travaux, cela les obligera à augmenter leur budget car l’immeuble est ancien. » Ils prennent un taxi et Elior leur parle du quartier :
« Vous pourrez croiser toutes les nationalités ici, et beaucoup de français. Tel Aviv est appelée la Ville Blanche pour sa vie nocturne. Le tramway arrivera par ici prochainement », dit-il en montrant du doigt une zone de travaux sur la rue Yehuda Halevi. On voit par la fenêtre le meilleur restaurant végétarien d’Israël, mais également des restaurants où l’on sert du houmous et des falafels.
16h30 : Elior et ses clients arrivent Rue Herzl pour voir un nouveau projet. Il faut évidemment se munir d’un casque, et grimper jusqu’au 3ème étage. Malgré l’aspect en chantier du bien, Didier se projette facilement et emmène Sabine voir la vue verte et urbaine, qui change de celle de Paris, mais qui a son charme. La surface est un peu moins importante que dans le bien précédent, mais celui-ci est vendu avec une terrasse, un parking, un cahier des charges de standing, un accès à une future salle de sport. Ce bien semble plaire à Sabine qui souhaite garder son habitude de faire du sport. « Comme dans tous les nouveaux projets en Israël il y a un » Mamade « , une chambre renforcée par temps de guerre », précise Elior. Ils sont intéressés et rencontrent un copropriétaire à l’étage du dessous qui donne quelques précisions concernant le parking, qu’Elior traduit a Sabine et Didier. Le troisième bien étant en début de projet, Elior a uniquement décrit l’immeuble à venir et donne des précisions sur le quartier. Ils concluent par un intérêt pour le second projet. Elior leur explique les différentes modalités.
17h30 : Apres avoir débriefé avec Sabine et Didier autour d’une glace, Elior file au bureau récupérer ses appareils pour un rendez-vous « prise de vue de visite virtuelle ». Cela prendra environ une heure de travail. Elior est devenu au fil des mois un véritable « pro » de la visite virtuelle. Racheli l’accueille, Elior lui a demandé de nettoyer et de ranger l’appartement, il ouvre les rideaux et commence les prises de vue de la visite virtuelle. « J’ai même réussi à avoir des photos avec de splendides couchers de soleil », se réjouit l’agent immobilier.
19h30 : C’est la fin de journée de travail pour Elior qui passe par le bureau déposer ses appareils. Il va avec sa petite amie boire un verre au Hertzl 16, un café branché proche du bureau. Demain une nouvelle journée à 100 à l’heure l’attend !
Interview d’Elior Elankry-Weizman, agent immobilier chez Israel Sotheby’s
« En Israël, il est possible d’acquérir un bien en quelques jours »
Spécialiste du marché immobilier israélien, Elior Elankry-Weizman a accepté de répondre aux questions de l’Activité immobilière. Outre son analyse du marché, il nous en dit plus sur la façon d’exercer le métier immobilier dans ce pays.
L’Activité immobilière : Quel est l’état du marché immobilier en Israël, et plus particulièrement à Tel Aviv ?
Elior Elankry-Weizman : A l’instar du marché immobilier français, les prix du marché israélien sont soumis aux variations de l’offre et de la demande. Israël compte aujourd’hui une démographie de 8-9 millions d’habitants. Mais le marché israélien intéresse également les investisseurs étrangers, ainsi que les communautés juives du monde entier. Aujourd’hui, le marché est donc en effervescence, avec un manque de biens et une demande constante. Les effets récents du Covid ont amené les prix aux m2 sur Tel Aviv à augmenter de manière drastique.
A. I. : Israël comme tous les pays à travers le monde, a souffert de la crise du Covid. Quels ont été les impacts du Covid sur le marché immobilier israélien ?
E. E.-W. : Les premiers mois de la crise sanitaire ont été compliqués. Les Israéliens étant très réactifs sur les dispositions à prendre, les débuts de la crise covid ont engendré la fermeture des frontières, préfectures, banques, conservations des hypothèques et des autorités de taxations. La conséquence la plus influente sur la baisse, au début du Covid, reste l’arrêt du flux d’investisseurs étrangers et des touristes. Les locations saisonnières (AirBnb) n’étant plus d’actualité, de nombreux biens ont migré de la location saisonnière à la vente ou à la location longue durée. Cette baisse de prix et le manque d’acquéreurs ont intéressé les investisseurs locaux, et ils se sont mis à acheter, relançant le marché et boostant la croissance des prix.
A. I. : Le fait qu’Israël a été l’un des premiers pays à avoir pris conscience de la gravité de la crise sanitaire, qu’est-ce que cela a changé ?
E. E.-W. : La popularité des mesures sanitaires exceptionnelles en Israël et la reprise du marché ont à leur tour intéressé de nouveau les investisseurs étrangers. Pour ce faire, les acteurs du marché ont dû muter pour s’adapter à la situation et conclure des ventes. Les agents et acteurs du marché ont amélioré leurs services en éditant des contenus virtuels tel que les visites virtuelles, photos 360, Photos Styles, Vidéos, Réseaux de communications, Visioconférences, signatures électroniques et l’utilisation des réseaux sociaux. Ceci a conduit à une croissance du nombre d’acquisitions et a une augmentation des prix. Sur le bord de mer de Tel Aviv (14km de long) le prix au m2 dans une tour luxueuse atteint les 150K shekels (environ 40 K€ euros, ndrl).
A. I. : Israël a massivement vaccine sa population, cela a eu un impact sur le marché ?
E. E.-W. : Cela a permis une reprise partielle rapide. Les doubles-nationaux ou les personnes ayant de la famille au 1er degré résident israélien ont pu entrer sur le territoire et parmi eux des investisseurs intéressés par la reprise, mais également pour échapper aux confinements et au Virus. Cela engendra une hausse importante sur tout le marché israélien.
A. I. : Comment se porte le marché de prestige en Israël ?
E. E.-W. : La demande sur le marché de l’immobilier de luxe est également en augmentation. Les nouveaux-riches du High tech sont les principaux acquéreurs des propriétés de prestige. Il y a également des fortunes françaises, suisses, américaines, anglaises, belges, canadiennes et j’en passe. Certains projets et secteurs prisés attirent les acquéreurs à travers le monde. Sur d’autres secteurs tels que Herzliya Pituach il y a un manque important de biens en vente. Sur Césarée (au nord d’Israël), les résidences de prestige en vente ont vu une augmentation du nombre de visites et une légère augmentation des prix.
A. I. : Quels sont les atouts d’une ville comme Tel Aviv ?
E. E.-W. : Tel Aviv-Jaffa est le cœur culturel, financier, économique, sociale, artistique, culinaire, et touristique d’Israël. Cela conduit les résidents israéliens et les étrangers à y porter un fort intérêt. La mairie de Tel Aviv-Jaffa étant très réactive, elle offre la possibilité aux habitants de jouir de spectacles, concerts, cours de yoga, théâtres, chants et danses gratuitement. Elle organise des marathons de start up (Hackathon) et diverses activités. La ville veille à la mise à disposition de vélos et trottinettes électriques ainsi qu’à la construction de pistes cyclables. Mais Tel Aviv est surtout reconnue pour sa vie nocturne et son activité économique dense.
A. I. : Quels sont les projets majeurs pour les années à venir à Tel Aviv ?
E. E.-W. : La Mairie de Tel Aviv a quelques grands projets en développement. Le Tramway traversant TLV est l’un de ses grands projets en cours, mais aussi la réfection du marché Lewinsky, la création de country clubs en centre-ville. Le renouvellement urbain est omniprésent avec la rénovation des parcs, jardins d’enfants et des plages. Le Sud de Tel Aviv est aujourd’hui au cœur du renouvellement urbain. Le quartier de Neve Shaanan, connu pour être un quartier insalubre, voit des changements et rénovations importants. Dans ces quartiers, la création d’hôtels luxueux fait également partie du plan d’urbanisme. Florentine est un quartier du sud ayant déjà été repensé et ayant connu une augmentation des prix et de l’estime. Il incombe aux promoteurs propriétaires de larges terrains de participer au renouvellement urbain en créant des infrastructures telles que les routes, jardins, jardins d’enfants, renouvellements d’immeubles classés. Les mises en chantier, les VEFA, l’augmentation des COS et la possibilité de bâtir des tours sur certains terrains désignés, sont également au cœur du marché immobilier et des projets de la mairie et des assemblées régionales.
A. I. : Comment voyez-vous l’avenir de l’immobilier à Tel Aviv ?
E. E.-W. : Le marché israélien est dynamique et solide, les variations de prix pré-Covid étaient stables. Pour un résident israélien, l’emprunt immobilier est possible avec 30-35% d’apport personnel (50% pour les résidents étrangers), ce qui permet d’avoir un marché solide (dispositions post-SubPrimes). La crise Covid a changé les règles et engendré une importante augmentation, mais Tel Aviv a vu la plus importante. Avec la demande en constante augmentation. La partie Nord du bord de mer de Tel Aviv ainsi que le nord de Tel Aviv en général, connaissent un nombre important de mises en chantier. En somme, à ce jour le marché est en forte croissance et solide. Le futur est donc propice à une continuité de la croissance. Les nombreuses mises en chantier d’immeubles et de tours feront qu’elle sera moins agressive qu’actuellement. L’aspect particulier de la situation a entraîné des conséquences importantes sur l’augmentation des prix. Les accords d’Abraham et les accords avec le Maroc ont amené une nouvelle source d’investissement.
A. I. : Quelles sont les différences entre les marchés immobiliers français et israélien ?
E. E.-W. : En termes d’investissement le marché français est un marché de plus-values et de rentabilité locative. Le marché israélien est principalement un marché de plus-values, grâce à la croissance du marché, elles s’avèrent être importantes dans un grand nombre de cas. En termes de droit, le marché français, étant plus ancien, est mieux régi que le marché immobilier israélien. Cependant à ce niveau aussi les Israéliens sont dynamiques et améliorent la juridiction et les dispositions de défiscalisation des acquisitions immobilières
chez les jeunes. La place dominante de la technologie permet d’avoir des agents de nouvelle génération. Je suis l’un de ces agents experts en technologies 360 degrés et 3D, j’ai professionnellement développé plusieurs Websites pour des sociétés ou moi-même, mais ai également développé une méthode de marketing spécifique à la publication 360 et des contenus sur divers réseaux.
A. I. : Quels conseils donneriez-vous à un Français qui souhaite investir en Israël ?
E. E.-W. : Être guidé par un professionnel francophone s’étant adapté à la situation et acheter rapidement sous peine de voir les prix augmenter.
A. I. : Existe-t-il une spécificité israélienne ?
E. E.-W. : Les Israéliens préfèrent l’achat à la location. Le marché est dynamique et les ventes peuvent se faire rapidement. Le marché atteint de nouveaux records de prix. La place du High Tech est dominante à travers toutes les étapes d’une transaction : cartes de visite virtuelles, réseaux sociaux et pages internet, visites virtuelles, mails, visio-conférences, signatures électroniques, facturations électroniques… On peut aussi noter que le droit de préemption communal n’existe pas en Israël. Cela permet aux transactions de se signer en quelques jours et non en minimum 3 mois. Enfin, il n’y a pas de notaires, c’est aux avocats qu’incombe la charge de préparer les compromis et les actes et d’entamer toutes les démarches administratives et légales.
A. I. : Quelles sont les conditions pour exercer le métier d’agent immobilier en Israël ?
E. E.-W. : Afin d’être officiellement apte à faire des transactions il est nécessaire de suivre des cours de droit immobilier, de passer l’examen national et d’obtenir un minimum de 60/100 pour avoir une carte de transaction et une immatriculation.
A. I. : Pour protéger les consommateurs, existe-t-il en Israël une garantie financière pour les agents immobiliers ?
E. E.-W. : L’agent immobilier israélien ne peut rédiger des actes sous seing privé (uniquement l’avocat), ouvrir de compte séquestre (l’avocat), donner une expertise (l’expert non-agent). L’obligation de garantie financière est donc inutile.
A. I. : Un agent immobilier en Israël peut-il encaisser des commissions même sans mandat ?
E. E.-W. : En Israël l’agent sans carte de transaction (permis de transaction) ne peut encaisser de commissions. Le matricule est obligatoire à la signature et dans la composition du mandat ainsi qu’à la réception de la commission. Le mandat exclusif ne peut dépasser 6 mois. Les commissions sont divisées entre le vendeur et l’acquéreur, il est donc nécessaire de signer un mandat de recherche ainsi qu’un mandat de vente afin de conclure une vente.
Propos recueillis par Marc EZRATI
Cet article vous est proposé par notre partenaire la SO.CA.F
