L’accès au crédit reste il possible pour tous ?

Damien Raquidel, directeur général de Connectcrédit revient sur l'évolution de l'accès au crédit sur ces dernières années.

En 2020 : le visage du crédit immobilier a changé. Soyons clairs : aujourd’hui, il n’est plus aussi simple d’emprunter qu’avant. Et l’évolution s’est faite très rapidement.

Les nouveautés du HSCF

Les critères d’octroi du crédit ont évolué sur 3 points :

  •  D’abord, l’endettement est aujourd’hui encadré. Il est limité à 35 % des revenus du foyer avant impôts, pour le crédit et l’assurance. Auparavant – 2019 si proche en temps, si loin en normes – nous pouvions monter jusqu’à 40 % voire 45 % pour certains profils. Ce temps est terminé : quel que soit le profil du client nous sommes limités à 35 %. Evidemment, cela a considérablement réduit l’accès au crédit et exclu un grand nombre de ménages du chemin de la propriété.

 

  • Puis, la durée maximum d’un crédit s’est définitivement figée à 25 ans maximum. Quel que soit le projet d’achat ou l’âge de l’emprunteur. Là encore le problème est le même : sur certaines tranches de revenus, pour les jeunes en début de carrière, aller chercher du 27 ou 28 ans permettait d’emprunter plus. D’avoir un « chez soi ». Ou d’épargner dans ses murs et de se créer du patrimoine.

 

  • Enfin : 10 % d’apport minimum. Quand ce n’est pas 15 ou 20. C’est-à-dire de pouvoir payer comptant l’ensemble des frais annexes, allant du notaire à la garantie, aux frais de dossier de la banque ou au courtage éventuel. Avec si possible un « petit peu plus » pour créer de la marge hypothécaire sur le projet : il faut emprunter moins que la valeur du bien. Il y a encore 3 ans, les français pouvaient emprunter « en 110 % » : la banque amenait l’ensemble des fonds nécessaires au projet.

 

Cela a considérablement réduit l’accès au crédit et exclu un grand nombre de ménages du chemin de la propriété” 

 

Nous devons l’ensemble de ces normes à un nouvel acteur, devant réguler le marché : le HCSF. Pour Haut Conseil à la Stabilité Financière. Comité sorti du chapeau de l’Etat en mars 2020. Il faut dire que la conjoncture économique a de quoi inquiéter Bercy ! La multiplicité des crises explique la remontée drastique des taux – même si l’inflation reste la cause principale de la hausse actuelle. En 6 mois, le marché a subi une hausse d’à peu près 0,7 % sur toutes les durées, tous les profils. L’Histoire avec un grand H : tout simplement.

Mais soyons honnêtes : si nous devons parler d’Histoire, c’est surtout la fin des années 2010 qui faisait date en banque. Entre 2016 – 2020 : jamais les taux n’avaient été aussi bas. Avec un plus bas historique en 2021, où les taux passaient difficilement le 1%.

Voilà : depuis 6 mois les ménages français voient donc leur capacité d’emprunt diminuer. Un brusque réveil : la mensualité pèse plus, le maximum d’endettement s’atteint rapidement, les possibilités d’emprunt sont plus faibles. D’un nouveau monde de taux bas, nous retournons à l’ancien de taux hauts.

Mais tout cela s’explique : l’inflation, le COVID… Admettons. Ce qui s’explique moins en revanche, c’est ce problème de juillet 2022 : le taux d’usure. La hausse a été trop forte, trop brusque et le législateur n’a pas vu venir un verrou légal qui gèle actuellement la production immobilière. C’est le problème de l’usure.

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Évolution des taux de crédit et d'usure

Le taux d’usure, fixé par la Banque de France, est en fait le taux maximum auquel le prêteur, la banque, est autoriser à prêter de l’argent” 

 

Un problème de taux d’usure

Qu’est-ce que ce « taux d’usure » donc ? L’image du « plafond de verre » n’est pas si mauvaise. Le taux d’usure, fixé par la Banque de France, est en fait le taux maximum auquel le prêteur, la banque, est autorisé à prêter de l’argent. La banque n’a pas le droit de vous octroyer un prêt dont le taux (exprimé en TAEG) dépasserait le taux d’usure. Ainsi, même si un particulier réunit l’ensemble des conditions lui permettant d’obtenir un crédit immobilier, si le TAEG va au-delà du taux d’usure alors la banque ne peut lui accorder.

Vous êtes solvable. Vous êtes assurable. Au taux du marché. Mais on ne vous prêtera pas un centime. Parce que le taux du marché, très schématiquement, est au-delà du maximum légal.

Pire, à date le taux d’usure n’évolue pas. Il est en retard des évolutions du marché. Alors que les banques montent leur taux toutes les semaines, le taux de l’usure stagne et ne bouge que tous les trois mois. Règle que l’Etat et la Banque de France ne veulent pas changer. Cela provoque une situation compliquée pour de nombreux emprunteurs qui arrivent rapidement à la limite du taux d’usure pour leur projet immobilier. Le « plafond de verre du crédit » censé protéger l’emprunteur de taux abusifs, vient aujourd’hui totalement l’empêcher d’acquérir. Absurde : tout simplement.

Récapitulons : si la banque vous prête pour 1% d’intérêt puis 1 % d’assurance, le TAEG est de 2 %, si l’usure est à 1,9 % le dossier est gelé.

Et cette situation usurière n’arrange pas les courtiers. Par un étrange paradoxe, le coût de l’intervenant dont le métier est de faire diminuer le coût de l’emprunt… est inclus dans le coût de l’emprunt ! Ce fameux TAEG, sur lequel se base l’usure, est en fait une addition de tous les frais liés au dossier bancaire : banque, assurance, garantie courtage. Ce qui évidemment fait augmenter le TAEG, donc vous touchez l’usure… et le dossier est gelé. Quoique là : il y aurait à redire, la jurisprudence dit explicitement que le courtage n’est pas obligatoire dans le TAEG. Mais passons. Le tout donne de quoi faire quelques articles de Presse et voilà la phrase : certains dossiers ne peuvent pas se permettre, par rapport aux taux, de faire appel à des courtiers.

Néanmoins, pas d’inquiétude. Chez Connectcrédit notre connaissance de la loi, notre poids sur le marché, nos relations privilégiées avec les banques et surtout les banquiers… Nous trouvons des solutions. Notamment en agissant sur l’assurance. Le niveau de vigilance a augmenté et les dossiers sont suivis avec précision au jour le jour. Pour ne rien lâcher en attendant l’augmentation prochaine du taux d’usure, aujourd’hui à 2,60 % et qui devrait augmenter de 1 % au début du mois d’octobre. Apportant ainsi de l’oxygène au marché.

Et que les Français puissent continuer à accéder à la propriété. Cela reste le plus important.

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