Les loyers commerciaux : otages de la crise sanitaire ?

Pendant la crise sanitaire certains loyers commerciaux n'ont pas été payés. Ainsi, des décisions judiciaires sont intervenues et, en principe, les juges se sont prononcés pour l'exécution entière de l'obligation de paiement en privilégiant l'arrangement amiable entre bailleurs et locataires.

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Le législateur est également intervenu sur cette question. Ainsi, la loi du 14 novembre 2020 a mis en place un nouveau dispositif au bénéfice des preneurs de locaux commerciaux affectés par une décision de fermeture administrative ou par les restrictions sanitaires mises en œuvre. De plus, la loi de finances pour 2021 institue quant à elle, sous conditions strictes, un crédit d’impôt au profit des bailleurs ayant consenti un abandon de loyers.

Le crédit d’impôt pour abandon de loyers

La loi de finances pour 2021 (article 20 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021) prévoit que les bailleurs, personnes physiques ou morales, bénéficient d’un crédit d’impôt s’ils consentent, au plus tard le 31 décembre 2021, l’abandon des loyers hors taxes et hors accessoires échus au seul titre du mois de novembre 2020 au profit des entreprises locataires :

-qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours du mois de novembre 2020 ou qui exercent leur activité principale dans un secteur cité à l’annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité (exemples : hôtellerie- restauration-café, cinéma, club de sports),

-ont un effectif de moins de 5 000 salariés,

-qui ne doivent pas être en difficulté au 31 décembre 2019,

-qui ne doivent pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons/renonciations de loyers. Toutefois, lorsque l’entreprise locataire a un effectif de 250 salariés ou plus, le montant de l’abandon consenti par le bailleur est retenu dans la limite des deux tiers du montant du loyer.

Loyers impayés : gel des procédures et des sanctions

Comme au printemps 2020, le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 met de nouveau en place des mesures protectrices pour les locataires concernant les loyers et charges de locaux professionnels ou commerciaux. Ce décret a été pris pour l’application de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 (article 14) autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire dont des dispositions en matière d’impayés de loyers et de factures d’électricité, de gaz ou d’eau.

Il est prévu que les locataires ne sont pas sanctionnés ni poursuivis en cas de retard ou défaut de paiement jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative. Ils ne peuvent donc pas, pendant cette période, se voir encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou toute action, sanction ou voie d’exécution forcée pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Les locataires ne peuvent donc pas se voir opposer la clause résolutoire du bail ni les sûretés réelles et personnelles (caution personnelle, caution bancaire, nantissement) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés. Il est, enfin, prévu que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement des loyers ou de charges locatives sont suspendues.

Attention, cette disposition de la loi du 14 novembre 2020 ne suspend pas l’exigibilité du paiement des loyers et ne dispense donc pas le locataire commercial de les payer. Elle paralyse, pour une période déterminée, l’application d’une clause résolutoire ainsi que toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à l’encontre des locataires commerciaux.

En outre, cette mesure protectrice ne s’applique qu’aux entreprises locataires (personnes physiques ou personnes morales) qui cumulativement, d’après le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, ont :

-moins de 250 salariés. Attention, en cas de groupe de sociétés, c’est l’effectif global du groupe qu’il convient de prendre en compte.

-un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros lors du dernier exercice clos (ou, en l’absence d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen doit être inférieur à 4,17 millions d’euros).

-perdu au moins 50% de leur chiffre d’affaires sur le mois de novembre 2020 par rapport, soit au mois de novembre 2019, soit au chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019.

Pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

Locataires ou bailleurs : qui va gagner la bataille judiciaire ?

La question est de savoir si le loyer commercial doit être payé pendant les périodes de fermeture administrative (confinement,…) décidée par les pouvoirs publics pour contrer la covid-19 ?

Devant les tribunaux, des locataires se défendent en déclarant que l’épidémie et la crise sanitaire qui en découle constituent un cas de force majeure permettant la suppression des loyers. Nous rappelons que le force majeure est définie de la manière suivante : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (article 1218 du code civil). Ainsi, la force majeure est constituée de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.

Avant la crise sanitaire, la Cour de cassation s’est prononcée clairement sur ce sujet en décidant que  le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de ce cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Chambre de commerce, le 16-10-2014, n°13-20.306).

Dans le cadre de la crise sanitaire, le tribunal judiciaire de Paris s’est prononcé dans deux affaires jugées dans le cadre de la procédure de référé-provision (TJ Paris, le 26-10-2020, n° 20/53713 et n° 22/55901). Cette procédure permet à un bailleur d’un bail commercial de demander la condamnation de son locataire au paiement des loyers restant dus, à titre provisionnel. Le juge a, dans ces affaires, suivi la jurisprudence classique en relevant que « s’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques, soulevé par la société demanderesse pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant ». Le juge a également ajouté que le locataire ne pouvait pas invoquer le défaut de délivrance du bien loué (du fait de la fermeture administrative des commerces) par le bailleur pour ne pas payer son loyer en déclarant que « le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables ».

Cependant, dans ces affaires, le juge, bien qu’il ait écarté les arguments des locataires, il ne les a pas   condamnés à régler les loyers impayés du deuxième trimestre 2020 car, d’après le juge, les locataires, fortement impactés par la crise, s’étaient rapprochés de leurs bailleurs par des échanges de courriers pour tenter de trouver une solution amiable. C’est dans ce cadre que les décisions rappellent que tout contrat doit être exécuté de bonne foi en énonçant « que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives » .

En effet, dans les récentes décisions, les juges énoncent souvent que dans le cadre des circonstances exceptionnelles (périodes d’état d’urgence, confinements, fermetures et restrictions administratives,…), il paraît opportun dans l’intérêt des locataires et des bailleurs de trouver une solution négociée et de s’accorder sur un aménagement du paiement des loyers.

De la même façon, et conformément à la décision de la Cour de cassation du 16 septembre 2014 (n°13-20.306), la cour d’appel de Grenoble a jugé que, pendant la période d’interdiction d’ouverture, le preneur exploitant une résidence de tourisme ne pouvait se soustraire au paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution ou la force majeure (CA Grenoble, le 05-11-2020, n°16/4533). Dans cette affaire, la société locataire a cessé de payer les loyers en raison de la crise sanitaire et la cour a considéré que « concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie de covid-19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles ». Ainsi, elle a condamné le locataire au paiement des loyers commerciaux.

Dans la même logique, un preneur a été condamné, à titre provisionnel, à payer au bailleur la somme de 55.748 euros TTC au titre de sa dette locative selon décompte arrêté au 30 novembre 2020 (T.-Com. Paris, le 11-12-2020, n°2020035120). En l’espèce, le preneur ne réglait plus ses loyers et charges depuis avril 2020 en mettant en avant la fermeture administrative de son commerce imposée par la crise sanitaire. Le juge considère que bien que la crise sanitaire rende plus difficile l’obligation de paiement cela ne constitue pas un cas de force majeure. Il ajoute, en outre, que le preneur ne peut pas non plus invoquer la perte de la chose louée visée par l’article 1722 du code civil car « même si l’accès du lieu loué a été temporairement interdit au public, les mesures sanitaires n’ont pas fait cesser sa mise à disposition par le bailleur ni la possibilité pour le locataire d’en jouir puisqu’il pouvait toujours y accéder physiquement». Enfin, le juge estime que le preneur ne démontre pas sa bonne foi car il n’avait notamment pas donné suite à la proposition de l’étalement de la dette faite par le bailleur.

À la lecture de ces décisions, la jurisprudence est perçue comme plus favorable à l’égard des bailleurs. Toutefois, la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 1, 3e ch., le 9-12-2020, n° 20/05041) a déclaré que la fermeture totale du commerce dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure (la période concernée ici était celle du confinement du 17 mars 2020 au 11 mai 2020). Cependant, la cour renvoie ce point devant le juge du fond afin que celui-ci en apprécie la pertinence.

Dans une autre affaire, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a refusé une saisie attribution pratiquée par un bailleur en fondant sa décision sur l’article 1722 du code civil (perte de la chose louée) : «  L’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée (laquelle a pour effet de libérer le preneur de payer le loyer sanbt qu’il ne peut jouir de la chose louée (…) [ainsi le locataire] ne peut se voir réclamer le paiement des loyers allant du 16 mars au 11 mai 2020 » (Tj Paris, Jex le 20-01-2021, n°20/8092).

Le tribunal de paris à, quant à lui, rappelé que l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, d’application immédiate y compris aux procédures en cours, paralyse l’action en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers pendant la période au cours de laquelle l’activité du locataire est affectée par une mesure de police (TJ Paris, ord. référé le21-01- 2021, n°20/55750). Ainsi, « toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite ».

La bataille judiciaire entre les bailleurs et les locataires n’est pas finie…

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